房車寶個體工商戶是不是詐騙
不是詐騙。恒大客戶推辭,不發(fā)放傭金,說必須在注冊工商戶才發(fā)放,當初只是說綁定銀行賬戶就可以了,現在讓注冊工商戶
9月18日,定位為房產中介系統(tǒng)領航者的鼎尖軟件官網發(fā)布一條《關于恒大房車寶項目暫停公告》。公告稱,鑒于恒大房車寶公司惡意拖欠鼎尖軟件產品費用和研發(fā)外包費用,經過鼎尖董事會討論決定:即日起,鼎尖軟件將停止所有房車寶SaaS系統(tǒng)服務,收回未支付鼎尖費用的產品使用權,并針對欠款啟動法律流程。
據了解,2020年12月30日,代表恒大“車房合一”的房車寶集團正式揭牌。成立不到一年的時間,媒體就曝出了有關恒大破產重組的消息。
據天眼查查詢到,房車寶集團為恒大集團旗下企業(yè)。深圳市房車寶銷售有限公司為房車寶集團有限公司100%控股,房車寶集團股份有限公司是由恒大集團有限公司更名而來。目前,房車寶集團股份有限公司已將股權出資給恒大集團旗下14家其他公司。
房車寶成立后,恒大投入巨資,大肆收編中小中介門店。據從業(yè)者透露,凡注冊營業(yè)執(zhí)照超過6個月,業(yè)績符合要求的門店,加入房車寶便可享補貼5-10萬,并且可以免費使用房車寶平臺和作業(yè)系統(tǒng)。
去年,房車寶集團以51.00026%的股權收購山東中住地產經紀有限公司,公司高級管理層中董事鮑祥錦、董事兼總經理馬立霞、監(jiān)事張海濤均為房車寶集團人員。中住地產旗下的中住品牌、弘屋品牌、濟南房地產網等均為房車寶集團股份有限公司控股企業(yè)。根據相關書籍,恒大目前面臨前所未有的困難,包括現金流緊張、大量到期債務、在建項目停工、恒大財富擠兌風波等等,更為嚴重的是目前恒大關聯案件被要求集中管轄,并移交至廣州中原,航海和華夏幸福等企業(yè)破產重整前均進行了集中管轄。
此次,恒大爆出資金鏈斷裂的消息,房車寶集團吸引中介門店加入的補貼、高傭金、3日結傭等承諾,均無法兌現。很多房車寶的店東甚至加入到維權行列,要求房車寶按照合同履約,均無果。
作為恒大地產實際控股的房地產經紀品牌,山東中住房地產經紀有限公司,是否會在恒大地產的危機中受到影響,影響多少都是未知數。而它旗下的這些門店經營,是否能夠正常運行,也要打上一個問號?
房車寶和恒大的關系是什么?
房車寶的前身是恒大的恒房通。房車寶由恒大集團在去年年末的四個月內,與全國152家中介機構重組成立。房車寶旗下有三大部門,房車寶全民經紀平臺、房車寶平臺、房車寶SaaS管理平臺,房車寶業(yè)務涵蓋新房、二手房、新車、二手車交易,以及家裝家居、汽車用戶服務。發(fā)展
截至去年年末,房車寶集團擁有會員2162萬人,線下門店30635家,平臺年交易規(guī)模達1.2萬億元。
恒大集團旗下目前還擁有地產、新能源汽車、物業(yè)、健康、童世界、恒騰網絡、房車寶、冰泉等幾大產業(yè)。
壟斷陰影未除,失去左暉的貝殼還能走多遠?
作者|劉工昌
5月19日貝殼公布了2021年一季度財報。
財報顯示,截至3月31日,貝殼的營業(yè)收入為207億元,同比增長190.7%,凈利潤10.59億元,調整后凈利潤為15.02億元。在住房交易上,貝殼一季度總交易額(GTV)為10696億元,同比增長224.2%,其中,二手房6734億元,同比增長244.2%,一手房3434億元,同比增長194.9%,其他業(yè)務527億元,同比增長197.3%。
結合2020年全年財報來看,總交易額34991億元,凈收入705億元,與2019年相比增幅都在50%以上,而調整后的凈利潤為57.20億元,同比增長245.4%。
這意味著貝殼從去年至今,一直處于業(yè)績大增的狀態(tài)。放眼全行業(yè),以全國房屋交易額計算,2019年貝殼的市占率為9.5%,而主要競爭對手中原地產、我愛我家、樂有家為代表的主流經紀公司市占率分別僅為4.3%、1.9%、1.3%,與貝殼差距原拉越大。
貝殼到今天是怎么來的呢?
貝殼作為一個公司的名字正式出現只有7年,但它背后的載體鏈家的誕生則有了一段并不算短的 歷史 。
1992年左暉從北京化工大學計算機專業(yè)畢業(yè),在北京奔波軟件銷售,后來又做了保險,有了一定的積蓄。2000年8月,左暉成立北京鏈家房地產展覽展示中心,首創(chuàng)個人購房房展會。2001年11月12日,左暉成立鏈家地產。此后幾年,鏈家發(fā)展一直出于不溫不火之中。
2005年,“國八條”的出臺,使得房地產行業(yè)第一次呈現行業(yè)趨冷,使得中間銷售階層的房屋中介紛紛倒閉,左暉的鏈家卻趁機逆勢擴張,迅速躋身主流中介企業(yè)中。
以樓盤字典打造行業(yè)標準
2008年,左暉雇了幾百號人,不計成本地到30多個城市的小區(qū)數房子。
在虛假信息充斥市場的2012年,左暉高調提出提出“100%真房源”:真實存在、真實在售、真實價格。
然而,這次“逆行”讓鏈家連續(xù)損失了3個月。但也如左暉所篤定的,“100天后這些客戶又會回來。問題在于,你能否堅持并忍受100天。
貝殼曾在全國上百個城市同步發(fā)起過一場“全民較真計劃”,對于虛假房源舉報核實的,獎勵舉報者100元。此后,貝殼宣布天津、寧波等地真房源率達到了96%,貝殼通過房源VR化和樓盤字典給房源建立“身份證”的方式確保房源信息。
為什么鏈家要如此大張旗鼓的追求“100%真房源”呢?
左暉等人認識到,“互聯網對傳統(tǒng)企業(yè)的改造,底層的沖突存在于互聯網精神與傳統(tǒng)企業(yè)秩序之間。而‘真房源’本質上就是信息對稱,實現了這一點,權力便從傳統(tǒng)組織轉移到了系統(tǒng)和數據。”
由此,“樓盤字典”的概念被推出并在鏈家內部不斷升級。2020年加入的彭永東很好地解釋了背后的邏輯,“在這個行業(yè)里面,有房子、客戶、經紀人這三方。所有數據必須有一個最初的載體,而最好的載體就是物理不動的房子?！?
“這不是偶然的行動,而是戰(zhàn)略性的判斷,鏈家當時的目標就是要做中國房地產的基礎數據庫,它收錄了包括房源房間門牌號、標準戶型圖、屬性信息、配套設施信息、 歷史 業(yè)務數據等多維度信息。”知情人士介紹。
2014年6月,鏈家便成立了專門的數據中心,提供二手房、新房、租房、旅居房產、海外房產等房產交易服務,并擁有業(yè)內獨有的房屋數據、人群數據、交易數據,以數據技術驅動服務品質及行業(yè)效率的提升。此后,“樓盤字典”不斷升級,2018年2月28日,歷經數年準備的貝殼找房悄然上線,端出了國內數據量最大、覆蓋面最廣、維度最全面的房屋信息數據庫“樓盤字典”,以及在鏈家內部已經驗證的ACN機制,向全行業(yè)開放。
2019年,彭永東參加了中國發(fā)展高層論壇。他在會上提出:“行業(yè)的進化即標準的進化,對于房產服務業(yè)來說,就是物的標準、服務的標準和人的標準的進步?！辈⑽铩⒎?、人定義為居住服務業(yè)三大要素。
到2019年年初,鏈家記錄在庫的真實房屋突破1.85億,覆蓋中國325個城市的45萬個小區(qū)。到了2020年貝殼找房4.0時代,公司進一步通過“蟻巢”智能集采系統(tǒng)確保了“樓盤字典”的真實性,相應的樓盤數據的豐富程度由100多個字段擴展到433個字段來定義一套房屋。與此同時,每套房源的身份ID也保證了信息的統(tǒng)一和真實。
鏈家推出的“樓盤字典”解決了物的標準——真實,房源信息的真實。鏈家認為,這應是房地產交易的基礎。
打造標準背后的規(guī)則
對貝殼來說,如果說“樓盤字典”解決了物的標準的話,那么,ACN(經紀人合作網絡)解決的就是服務的標準和人的標準背后的規(guī)則問題。
2007年,鏈家引入了SE系統(tǒng)(SaleEfficiency),保證經紀人完成從房源錄入、過程管理到成交撤單的所有環(huán)節(jié),讓公司對整個過程進行監(jiān)督和風險管控。
經紀人合作網絡(ACN)就是典型案例,其核心邏輯是拆流程、分利益、立規(guī)則。具體來看,鏈家把房源交易的各個環(huán)節(jié)拆分,每個環(huán)節(jié)對應房源錄入人、鑰匙的持有人、房子的帶看人、客源成交人等,每個角色都會根據不同的貢獻在ACN的制度下得到相應的利益分成。
“從本質上來看,ACN的合作機制把幫助客戶的簽約過程切分成了10個環(huán)節(jié),基本上每一筆交易的背后都會有四五個經紀人的角色分擔了這10個環(huán)節(jié)的工作,并按照不同的貢獻獲得各自的收入。”
如果說確立以真實房源為交易標準,是鏈家為良莠不齊的房產行業(yè)注入了一劑新鮮的活水的話,采用ACN經紀人合作網絡系統(tǒng)的房產交易平臺,貝殼通過傭金分配機制規(guī)定房屋合作交易中心的經紀人角色、權利和義務,房產經紀人的工作模式被以工業(yè)化標準程式被分割。這也被外界視作左暉創(chuàng)立貝殼后給行業(yè)帶來的最大變化。就是說,它給亂象叢生的房產交易模式注入了可以清晰量化的工業(yè)化標準。
從非標到重新梳理流程、切分環(huán)節(jié)、實現分段標準化,鏈家用了18年的時間,所以大家說貝殼是“18年鏈家+2年貝殼”的集合體。“數字化的技術不難,難的是用數字化的技術重建規(guī)則,這是非交易型平臺所不具備的經驗,也是貝殼用20年時間打造的護城河?！狈治鋈耸勘硎尽?
鏈家靠什么盈利?
在2010年彭永東作為IBM咨詢團隊中的一員進駐貝殼。據知情人士講述,當時IBM曾給鏈家總結出8種生意模式,其中之一為“收費站模式”,就是以交易為核心,然后向上下游延展。
貝殼手握真房源樓盤字典和ACN兩大武器,這使得它能在充滿主觀意愿的房產交易中盡量做到工業(yè)化的規(guī)范要求。具體來說,在平臺規(guī)則下,房產交易流程被拆分為多個環(huán)節(jié),鼓勵經紀人間相互合作,參與到不同環(huán)節(jié)中,分享收益;平臺上的經紀品牌可無差別共享所有真實房源信息。
貝殼現在由新房+二手房業(yè)務部分組成,新房傭金跳點,二手房是總傭金8%+800手續(xù)費(銀行審批300+過戶500)
貝殼的口號是合作共贏,一套房源由多個角色組成,分別有錄入人、維護人(三公里內)、實勘人(攝像師)、鑰匙人、委托人人(身份證、房產證復印件)、成交人組成,而比例是5-10-5-5-10-65組成,而傭金最低可以折到60%。傭金收取后,統(tǒng)一交至貝殼總部,2個工作日后打回相應的傭金數額。
鏈家二手房中介費率:
從二手房中介費率來看,鏈家高于其他品牌。
2020年度貝殼平臺上,除了鏈家完成10119億元二手房交易額之外,其他品牌完成的二手房交易額為9281億元。
2019-2020年,貝殼平臺對其他經紀品牌二手房交易額收取的服務費率0.34%、0.32%。
互聯網+經紀人、新房+二手房、自營+平臺,是房地產經紀行業(yè)的關鍵詞。目前市場上,把這六個關鍵詞組合的最好的是貝殼,這中間的根本原因是分利,貝殼的經紀人的利益鏈接做得更好。
從總體上講,鏈家網模仿的是美國著名的房地產信息查詢網Zillow的經營模式,它是從美國房產中介MLS買過來房產原始數據,進而通過能以此給客戶提供有信服力的數據這一前提,將網站區(qū)域的代理權以賣給經紀人,進而從經紀人這里收取傭金。
所以這個事的邏輯是,①Zillow從MLS處買房子數據,通過分析計算,精準的告訴消費者這套房子值多少錢。②經紀人購買Zillow的區(qū)域代理或者是廣告占位,乃至于點擊量,行成精準獲客。③經紀人根據MLS系統(tǒng)獲取房源,帶看成交。
現在的貝殼相當于Zillow與MLS的結合體。現在的MLS系統(tǒng)融合了美國90%以上的二手房源,不過其房源主要靠花錢去買,而貝殼早期主要靠人去數,現在它沒有公開公布房源信息的來源,估計多半也是靠買,從這點上貝殼與MLS逐漸趨同。
而MLS其存在價值,更多的像律師,房源方可以委托給經紀人來掛牌、出售,而買房經紀人也會幫忙帶看、砍價,各為其主,這才是MLS的核心。
今后的貝殼要想擴大利潤來源,靠單純的吃差價和廣告也是不夠的,它也要像MLS一樣,從房產交易本身再分一杯羹,才能獲取其利益的最大化。從這個意義上講,你說貝殼吃了原告吃被告,是說得過去的。
但中國目前沒有一個統(tǒng)一的房源,各家房地產公司,只賣自己賣的房子,或者與少部分關系好的同業(yè)交換房源,但局限性很強。也正是因為這種情況,使消費者在房地產交易上變得事倍功半,也造成信息的不流通,產生因為不透明化而導致的房地產市場不規(guī)范,交易品質下降,客人花了錢,卻買不到滿意的房子。
而鏈家敢于開放自己的所有基因,服務過15萬經紀人8000門店的鏈家運營體系將會開放給加入貝殼的各大商家與經紀公司,這本身需要極大的魄力的。
鏈家的做法是賦能于行業(yè),給同行完全一樣的鏈家基因,幫助良性運營。線上的流量質量應該有個全網提升,我們真實消費者才信。規(guī)矩的建立,今天的行業(yè)由經紀人損害客戶或者公司利益最多會被開除,換個公司繼續(xù)干,未來整個行業(yè)的應該是有一個共有的規(guī)矩的,經紀人想要長期職業(yè)化發(fā)展就要守規(guī)矩。改變經紀人和客戶的博弈關系,通過機制去讓客戶信任而不是話術去套路對方。平臺化也應當去保障經紀人的權益,需要有個組織去維護經紀人的利益。
“我們在做個球場,希望在這里踢球的人越來越多,規(guī)矩越來越好”,左暉曾用足球形容貝殼,在他看來,行業(yè)本質在發(fā)生變化,貝殼做的事情,是以店長和經紀人為中心在重筑整個行業(yè)生態(tài)。
貝殼高歌猛進
2015年,鏈家先后在成都、上海、北京、深圳、杭州等一二線發(fā)達城市以不同方式合并了伊誠地產、德佑地產、易家、中聯(地產)集團、北京高策等共計11家房地產中介企業(yè)。收購之后,鏈家的經紀人數量從5萬人猛增至近10萬人。
短短兩年時間,貝殼找房做到了中國最大的房產交易和服務平臺。
一切就緒,準備赴美上市。2020年8月13日,貝殼找房在紐交所敲鐘。招股書顯示,貝殼找房2019年實現GTV(交易總額)2.13萬億元,同比增長84.5%。在中國所有商業(yè)平臺中,其體量僅次于阿里巴巴。2020年其總營收達到705億元,同比增長53.2%,全年凈利潤為27.78億元。
招股書披露,本次IPO前,貝殼集團所有高管及其董事共持有公司51%的股份,其中左暉通過PropitiousGlobal Holdings Limited公司持有28.9%的股份,但擁有46.8%的投票權,為公司第一大股東。
另外,騰訊及其相關實體、軟銀旗下投資公司SVFII Shell Subco (Singapore) Pte.Ltd.、高瓴資本及其相關實體分別持有貝殼12.3%、10.2和5.3%的股份。
從目前來看,貝殼各項指標都處于房地產行業(yè)的極好段位。決定房產行業(yè)關鍵的現金流,貝殼在2017年至2019年儲備的現金及現金等價物分別為82億元、128億元和319億元。
上市首日,貝殼找房開盤價達到35.06美元/股,較發(fā)行價暴漲75%;最終收盤報37.44美元/股,漲幅超87%,總市值達422億美元。
上市后三個月左右,貝殼找房股價股價翻了200倍左右。2020年11月25日,貝殼找房又宣布完成20.5億美元增發(fā)。
貝殼上市后,股價最高點達79.4美元/股,市值940億美元,約為人民幣6000億元,幾乎相當于中國頭部房地產公司碧桂園、萬科、恒大市值之和。
壟斷陰影未除
4月10日,前58集團CEO姚勁波曾公開質疑貝殼找房“二選一”,呼吁國家對其進行處罰。與此同時,姚勁波還附上了兩張,其一是貝殼找房APP中,房源信息下明確標有“獨家”標識;其二是一頁協議照片,照片內容顯示貝殼在合同中要求乙方“自愿”選擇獨家與貝殼合作。
針對此事,貝殼方面回應表示,自創(chuàng)立起,貝殼堅持依法經營,完善合規(guī)體系,以 科技 驅動行業(yè)良性發(fā)展。
實際上,伴隨著這幾年貝殼的發(fā)展,壟斷的質疑并非首次出現。貝殼找房CEO彭永東曾表示,貝殼是在做行業(yè)的基礎設施、規(guī)則,本身并沒有跟誰競爭,因此,不存在壟斷問題。
來源微博截圖
4月14日,市場監(jiān)管總局集中公布互聯網平臺企業(yè)《依法合規(guī)經營承諾》(第三批)。愛奇藝、貝殼找房、當當、多點、去哪兒、搜狗、58同城、餓了么、閱文、阿里巴巴、貝貝網(第三批)
毫無疑問貝殼確實已經進入了總局監(jiān)管的最高名單,而且是34家被“點名”的全國性互聯網平臺中唯一的房產中介平臺。不少人認為貝殼既做平臺網站又做經紀業(yè)務,相當于“既做裁判員又做運動員”。
5月8日,有媒體報道,目前貝殼找房平臺正在配合監(jiān)管部門自檢自查,至于貝殼找房是否涉嫌壟斷,還需要詳盡的數據調查。如今,地方政府的調控之矛,也越來越多地指向貝殼。北京、上海、杭州、成都、深圳、蘇州、武漢、東莞……紛紛盯上貝殼,或者下架房源,或者提出二手房調控目標。
更早之前,2019年9月,浙江省金華百家房地產中介機構代表共同簽署了《反殼聯盟條約》,聯盟中530家門店喊出“反對壟斷,抵制不良競爭”;2020年4月,江蘇鹽城百家中介公司也以“抵制不良競爭”理由反抗貝殼系。
5月25日下午,路透社突然同時發(fā)布了一則消息,消息人士稱,最近幾周,國家市場監(jiān)管總局一直在正式調查貝殼找房是否強迫房地產開發(fā)商只在其平臺上列出住房信息,包括鏈家和貝殼,也就是所謂的“二選一”。該調查尚未公開宣布。目前還不知道調查何時結束,也不知道它可能會給貝殼找房帶來什么影響。
根據《反壟斷法》,一個經營者在相關市場的市場份額達到二分之一的,可以推定經營者具有市場支配地位。由于房地產行業(yè)基本屬于在地交易,各類中介平臺會在不同的城市相互競爭。
從全國范圍看,貝殼所占比率目前還不到10%。貝殼找房CEO彭永東回應壟斷話題時曾表示,“我們2018年的市占率只有5.3%,2019年達到9.1%,今年大概達到了12%-13%。”
但在單一城市內,比如北京,左暉在2015年時就曾對媒體表示,鏈家在北京的市場份額約為55%—60%。這毫無疑問已夠得上壟斷標準。
貝殼旗下有包括鏈家、自如、德佑、中環(huán)、住商、21世紀不動產等多個品牌。在線下,貝殼擁有45.6萬經紀人與4.2萬家經紀門店;在線上,貝殼已經形成了2.26億套房源信息的樓盤字典庫,將交易和服務標準化。樓盤字典+經紀人,貝殼筑起了它的商業(yè)護城河。
靠線上、線下的合圍,很少有買房人能躲過貝殼之手。
盡管貝殼極力辯解,但人們還是從貝殼的行為上找到了壟斷因子。
有觀點認為,貝殼利用自身優(yōu)勢地位在一些城市提高二手房交易傭金,十分“強勢”。據此前多家媒體報道,今年年初,貝殼在深圳、廣州、成都、鄭州、重慶等多個熱點城市將中介費由2%上調至3%,其中買家承擔2%,賣家承擔1%。
不僅消費者,連開放商也不放過。貝殼在天津的206個項目,渠道費為3%以上的項目竟然有122個,有18個項目的渠道費超過了5%。
據說,2017年的某個論壇上,一位清華大學教授對鏈家網CEO彭永東說:“你們的模式就是兩頭騙,騙完房東騙購房者?！?
中信證券在去年7月發(fā)表的研報中指出,長期來看,貝殼能否真正定義房屋交易的基礎設施?這既是一個商業(yè)賽道的競爭問題,也是一個市場監(jiān)管的問題。
左暉曾說,中國的中介費并不算高,大概在2.5%左右,美國、日本都是6%,南非是8%,香港雖然是2%但是有預支費用。
言下之意,貝殼的野心還只是八字一撇,中介費上漲仍有空間。
2021年4月,北京對鏈家、我愛我家等6家涉嫌炒作學區(qū)房的門店進行停業(yè)整改。違法違規(guī)行為包括:以隱瞞等不正當方式誘騙消費者交易、擅自對外發(fā)布房源信息。北京列舉了嚴打的行為,就包括房地產經紀機構制造緊張氣氛、炒作學區(qū)房、哄抬房價行為等。更早之前,鏈家在上海、北京曾實施“獨家代理”模式,推漲房價,被住建委叫停。
這里要說一下,我們前面講過,這里二手房傭金賣家買家雙承擔,實際上是貝殼商業(yè)模式中擺脫虧損走向正財務循環(huán)的一個趨勢,從本質上講,貝殼選擇這樣的商業(yè)模式,走到這一步就是無法避免的,但究竟是不是額外利用了其局部地區(qū)居于壟斷地位的商業(yè)支配,還需要進一步觀察。
風光并非永遠無限
貝殼如此風光,不能不引起行業(yè)巨頭高度警惕。
如果說姚勁波的58同城們在貝殼眼里已不足為慮的話,另兩家巨頭的進入則該引起貝殼的足夠警惕。
首先是易居聯手阿里天貓好房剛剛成為易居全資子公司,易居董事局主席周忻在發(fā)布會上信心滿滿地喊出“房產交易因我們而簡單”的口號,表示未來要實現平臺每日活躍用戶300萬、年交易額超2萬億、年營收500億的目標。
其次是恒大推出的房車寶。
據恒大管理層在今年的業(yè)績會上披露,目前房車寶已有門店4.3萬家,去年交易規(guī)模(GTV)為1.2萬億元,預計在2021年底GTV達2.2萬億,進一步接近貝殼。
相比之下, 截至2020年末,貝殼找房旗下門店數約4.69萬,交易規(guī)模為3.5萬億元。如此看來,房車寶的規(guī)模正向貝殼步步逼近。
更重要的是,恒大已為今年房車寶進行更大規(guī)模的并購提供了充足的“彈藥”。3月29日,恒大官宣房車寶引入17家戰(zhàn)略投資者,融資額達163.50億港元。今年,恒大計劃將“房車寶”通過資本市場上市。
目前,房車寶上還大多是恒大的房源,后續(xù)能否如愿成為開放平臺尚未可知。不過,留給房車寶的市場空間仍舊很大。
據CIC報告估計,2024年全國房產交易總額可達30.7萬億元,2019年至2024年復合增長率可達到6.6%。貝殼目前其市占率不到四分之一。
在整個市場仍處于一片藍海狀態(tài)下,貝殼依靠房源真實與經紀人規(guī)范化所構筑的20年護城河能否禁得起后來巨頭們的強烈沖擊,誰也說不清楚。
也正如左暉所說,貝殼做的“難而正確”的事情,要走的路還很遠。而今他的離去,無疑給這份未竟的事業(yè)增添了更大的不確定性。
房車源頭廠家 江經理 優(yōu)惠熱線：15391696081
